Expertentipps: Haus oder Wohnung schlüsselfertig in München kaufen

Haus kaufen in München: 2 Möglichkeiten zur Realisierung

Sie möchten ein Haus kaufen in München-Stadt oder in der Umgebung und haben sich aufgrund der vielen Vorteile für einen Neubau entschieden? Grundsätzlich gibt es zwei Alternativen, um sich den Wunsch nach einem Eigenheim zu erfüllen:

Der eigenständige Kauf eines Grundstücks mit anschließendem Bau – eine Herausforderung

Grundstücke sind in der bayerischen Großstadt München ein rares Gut. Um ein Passendes zu finden, benötigen Sie eine gute Marktkenntnis, die richtigen Kontakte, viel Zeit und zuweilen auch das entsprechende Quäntchen Glück.

Den meisten Menschen fehlt jedoch neben Beruf und Familie vor allem die Zeit, sich intensiv mit dem Grundstücksmarkt auseinanderzusetzen. Wenn es doch klappt, folgt nach der Grundstückssuche der eigentliche Hausbau, der aus verschiedensten Gründen für den Laien mit einigen Risiken verbunden ist. Hervorzuheben sind hier insbesondere das Kostenrisiko, die vielen rechtlichen Fallstricke und nicht zuletzt der hohe zeitliche Aufwand.

Der schlüsselfertige Kauf von einem Bauträger – der einfachere Weg?

Wesentlich einfacher gelangen Sie an eine Neubauimmobilie, indem Sie schlüsselfertig von einem Profi kaufen. Bauträgerfirmen kaufen bebaute oder unbebaute Grundstücke, entwickeln eine Planung und kümmern sich um die Beschaffung des Baurechts sowie die Errichtung des Gebäudes. Ein nicht zu vernachlässigender Teil der Leistung ist die rechtliche Vorbereitung für den Verkauf, also z. B. die Teilung des jeweiligen Grundstücks, Aufteilung in einzelne Wohnungseinheiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG), die Bestellung von notwendigen Dienstbarkeiten etc.

Definition & Bedeutung: „schlüsselfertig“

Der Begriff „schlüsselfertig“ ist kein rechtlich definierter Begriff. Je nach Anbieter ist der Fertigstellungsgrad beim schlüsselfertigen Bauen unterschiedlich. Dies kann beim Kunden durchaus einen falschen Eindruck erwecken, und für ihn im Nachgang zu zusätzlichen Kosten und Unmut führen.

Einige Anbieter haben in ihrem Leistungsumfang lediglich die Errichtung des bloßen Gebäudes. Konkret bedeutet das, dass sich der Kunde um alles außerhalb der Haustüre (z. B. Außenanlagen, Mülltonnen, Briefkastenanlage, Bepflanzung, Einfriedung etc.) selbst kümmern muss. Hierfür sollte unbedingt zusätzlich Zeit und Geld eingeplant werden. Umso wichtiger ist es, die Bauleistungsbeschreibung der unterschiedlichen Anbieter genau zu vergleichen.

Wollen Sie ein schlüsselfertiges Haus in München kaufen, dann spielt letztlich jedoch auch Ihr Bauchgefühl eine wichtige Rolle bei der Wahl eines Partners.

Vorteile beim Kauf eines schlüsselfertigen Hauses vom Bauträger

Welche Vorteile haben Sie beim Kauf einer Immobilie direkt vom Bauträger?

Käufer schätzen vor allem, dass sie ihr Haus sozusagen im „Rundum-Sorglos-Paket“ schlüsselfertig von einem professionellen und vertrauenswürdigen Experten kaufen.

Das Bauträgerunternehmen kümmert sich u. a. um sämtliche Behördengänge, Versicherungen, Beschäftigung und Überwachung von Bau- und Handwerksunternehmen sowie der jeweiligen Bezahlung der einzelnen Partner. Üblicherweise übernimmt der Bauträger sämtliche Risiken für den Käufer. Gute Anbieter kümmern sich auch nach Übergabe des Gebäudes für weitere 5 Jahre selbst um die Gewährleistung der einzelnen Gewerke für den Kunden.

Der Kunde hat je nach Baufortschritt Mitbestimmungsmöglichkeiten hinsichtlich des Grundrisses, der Aufteilung der Zimmer, der verwendeten Materialien und des Einbaus der neuesten Technik.

Zudem ist der direkte Hauskauf bei einem Bauträger im Gegensatz zum Kauf über einen Makler provisionsfrei.

Haus in München kaufen: Vorsicht – Darauf sollten Sie achten!

Wie bereits erwähnt, sollte der Leistungsumfang genauestens überprüft werden. Baubeschreibungen verschiedener Projekte und Anbieter lassen sich nur schwer miteinander vergleichen. Bei weniger seriösen Anbietern werden Käufer häufig vertraglich dazu verpflichtet, bestimmte Baukostenrisiken (z. B. Aushubkosten) mitzutragen. Dies sollte vor Vertragsunterzeichnung bedacht werden.

Lassen Sie sich – wenn möglich – laufende Baustellen oder kürzlich fertiggestellte Neubau-Projekte zeigen. Generell gilt: Je länger ein Anbieter im Markt ist und je mehr Referenzen er nachweisen kann, desto vertrauenswürdiger ist er.

Klären Sie zuerst Ihre Finanzierung

Aufgrund der hohen Nachfrage, die auf ein begrenztes Angebot an Neubauprojekten trifft, sollten Sie bei einem für Sie passenden Objekt in der Lage sein, sich möglichst zügig zu entscheiden.

In der Praxis kommt es häufig vor, dass Menschen, die sich nach langer Suche für eine bestimmte Immobilie entscheiden, dennoch nicht zum Zuge kommen. Bis zur Überprüfung ihrer finanziellen Möglichkeiten vergeht zu viel Zeit und ein anderer Interessent ist schlichtweg schneller. Eine herbe Enttäuschung, die sich vermeiden lässt!

Daher ist der vermutlich wichtigste Punkt auf der „Checkliste Hauskauf“ die Abklärung Ihrer Finanzierung. Der Markt in München ist sehr dynamisch, daher sollte die Finanzierungsfrage frühzeitig geklärt werden. Auf diese Weise wissen Sie, welches Budget Sie für Ihre Wunschimmobilie einplanen können. Bei einer Kaufentscheidung können Sie entsprechend schnell agieren, was Ihnen einen Vorsprung gegenüber anderen Interessenten bringt.

So finden Sie die richtige Immobilie

Haus vs. Wohnung

Bevor Sie sich auf die Suche machen, sollten Sie eine Art Wunschprofil für Ihr künftiges Eigenheim erstellen. Neben verfügbarem Budget, der gewünschten Wohnfläche und der Zimmeranzahl sollten Sie sich auch in Hinblick auf die Art der Immobilie eingrenzen.

Grundsätzlich kann man zwischen Wohnungen (Teileigentum) und Häusern (Realeigentum) unterscheiden.

Wenn die Entscheidung auf ein Haus fällt, fragen Sie sich, was zu Ihrem Suchprofil passt. Für viele ist das frei stehende Einfamilienhaus in München zwar ein absoluter Traum, aufgrund des hohen Preisniveaus jedoch oft nur schwer mit dem eigenen Budget zu vereinbaren. Allerdings bieten auch andere Hausformen wie z. B. ein Doppelhaus, ein Reihenmittel- oder Reiheneckhaus ähnliche Vorteile.
Vorzüge von Häusern gegenüber Wohnungen liegen auf der Hand: eine größere Wohnfläche auf mehreren Etagen mit vielerlei Entfaltungsmöglichkeiten sowie absolute Entscheidungsfreiheit über Haus und Grund.

Bei einer Eigentumswohnung ist die Entscheidungsfreiheit zwar eingeschränkter, da Themen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, im Rahmen einer Eigentümerversammlung entschieden werden müssen. Allerdings gibt es auch bei dieser Wohnform einige Vorteile.

Eine Wohnung gibt Ihnen mehr Unabhängigkeit und die Freiheit zu verreisen, da Sie z. B. keinen Garten pflegen müssen. Zudem bietet eine moderne Wohnanlage meist den Komfort einer direkt per Aufzug erreichbaren Tiefgarage. Häufig beauftragt die Eigentümergemeinschaft auch eine Hausverwaltung, die Ihnen viele organisatorische Themen und Hausmeistertätigkeiten abnimmt.

Von Moosach über Schwabing bis Harlaching: Welcher Stadtteil in München ist der richtige für mich?

Wie jede Großstadt ist auch München gekennzeichnet durch eine starke Diversität innerhalb der einzelnen Wohnbezirke. Wenn Sie nicht per se eine Präferenz haben, macht es Sinn, sich über die Vor- und Nachteile der jeweiligen Lagen zu informieren.

Urbanes Wohnen vs. familienfreundliche Lagen

Grundsätzlich kann man sagen, dass München eine monozentrisch geprägte Stadt ist. Die urbanen Lagen liegen hauptsächlich innerhalb des Mittleren Rings und werden mehr und mehr durch klassische Wohnlagen ersetzt, je weiter man sich vom Zentrum hin zum Stadtrand bewegt.

Zu den beliebtesten urbanen Lagen, die sich durch höhere Gebäude und dichtere Bebauung auszeichnen, zählen neben den Bezirken innerhalb des Altstadtrings vor allem Maxvorstadt (stark studentisch geprägt), Schwabing, Haidhausen und das beliebte Gärtner- und Glockenbachviertel in Isar-Nähe.
In all diesen Lagen gibt es eine Vielzahl an Lokalitäten: Geschäfte des täglichen Bedarfs, Restaurants, Bars, Einzelhandel und für München typische Schmankerl-Ecken. Alles ist fußläufig erreichbar.
Grundsätzlich lässt sich sagen, dass Neubaupreise in diesen Lagen tendenziell höher sind als im Rest der Stadt. Je nach Mikrolage gehören sie vermutlich zu den teuersten Lagen ganz Deutschlands.

Demgegenüber stehen klassische Wohnlagen, die stark geprägt sind durch alleinstehende Gebäude mit umliegenden Gärten. Typischerweise finden sich hier Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser oder kleine Mehrfamilienhäuser.
Beliebt sind diese Lagen insbesondere bei Familien, da besonders ruhig, mehr Platz zum Entfalten und tendenziell niedrigere Kaufpreise.
Zu den begehrtesten und damit auch teuersten Wohnlagen Münchens gehören Bogenhausen, Nymphenburg, Harlaching und Solln. Bestimmte Mikrolagen rangieren nahezu auf dem gleichen Preisniveau wie die besten innerstädtischen Lagen.

Orientieren Sie sich an Ihren Bedürfnissen

Generell ist die Wohnqualität innerhalb Münchens sehr hoch. Es gibt keine Problemviertel mit erwähnenswerten Sicherheitsproblemen wie in vielen anderen Großstädten. Hinzu kommt, dass ausreichend Infrastruktur und gute Schulen über die komplette Stadt verteilt sind.

Lagespezifische Vorteile, die Sie kennen sollten

Wer in den vollen Genuss der Vorzüge einer der lebenswertesten Großstädte Europas kommen möchte, kommt nicht umhin, sich in den innerstädtischen Lagen niederzulassen. Morgens Weißwurstfrühstück, gefolgt von einem genüsslichen Spaziergang über den Viktualienmarkt, nachmittags Relaxen an der Isar und abends stehen eine breite Auswahl an Restaurants mit internationaler Küche zur Verfügung. Alles zu Fuß oder mit dem Rad erreichbar: Mehr München geht nicht!

Chiemsee mit Alpen im Hintergrund

Schätzen Sie das schöne Münchner Umland, die Seen und die Berge, sollten Sie sich eher in den südlichen Vierteln wie Solln, Harlaching, Forstenried, Fürstenried oder Sendling nach einem Heim umsehen. Von hier aus gelangt man schneller zu den oben genannten Destinationen und erspart sich durch die Hauptverkehrsadern einen großen Teil des hektischen Wochenendverkehrs.

Weniger urban, dafür aber preiswerter und vor den Toren Münchens noch näher am Voralpenland, lässt sich ein familientaugliches Haus z. B. in Planegg, Ottobrunn, Ober- und Unterhaching erwerben. Alle diese Umlandgemeinden sind gekennzeichnet durch Top-Infrastruktur und eine gute Verkehrsanbindung für Naturbegeisterte.

Sind Sie hingegen auf den Flughafen oder die Autobahnanbindung Richtung Norden angewiesen, dann liegen die nördlichen Viertel besonders gut. Von Bogenhausen und Schwabing-Freimann gelangen Sie meist gut per S-Bahn, Bus oder per Auto an Ihr Ziel.

Der nördliche Teil Schwabings kann vor allem mit guter Anbindung in die Universitätsgemeinde Garching punkten, wo der dynamisch wachsende, naturwissenschaftlich-technische Campus der Technischen Universität München beheimatet ist. Deshalb ist der Stadtteil insbesondere bei hochqualifizierten Arbeitskräften und Studierenden beliebt.

Allianz-Arena in München-Freimann

Allgemein befinden sich im Norden Münchens und dessen Speckgürtel große Arbeitgeber mit zahlreichen Arbeitsplätzen (beispielsweise BMW, Knorr-Bremse, MAN u.v.m). Dadurch sind vor allem Feldmoching, Allach-Untermenzing, Moosach und Milbertshofen begehrte Wohnviertel für hoch qualifizierte Angestellte geworden. Die Kaufpreise sind gestiegen, liegen aber immer noch unterhalb des Münchner Durchschnitts.

Die westlichen Bezirke Nymphenburg und Obermenzing sind u. a. durch das Nymphenburger Schloss und dessen weitläufigen Park geprägt. Insbesondere im Umfeld um die Nördliche und Südliche Auffahrtsallee befinden sich viele der elegantesten Straßenzüge Münchens.

Bei DOMINO Bau finden Sie individuelle Häuser und Wohnungen in den verschiedensten Stadtteilen der Landeshauptstadt und in den Gemeinden des Landkreises München.

5 Tipps vom Experten: Checkliste Hauskauf – So klappt der Hauskauf in München

1. Tipp: Festlegung des Budgets

Bevor Sie Ihre konkrete Suche beginnen, sollten Sie wissen, wie viel Sie sich leisten können bzw. möchten.

Sprechen Sie dazu mit Ihrer Bank und loten Sie aus, wie viel Sie monatlich für eine Finanzierung ausgeben. Bedenken Sie dabei auch eventuelle steuerliche Auswirkungen, falls Sie Ihr neues Zuhause zunächst vermieten möchten. Fragen Sie Ihre Bank außerdem, ob sie Ihnen eine vorläufige Finanzierungsbestätigung ausstellen kann. Immer häufiger wird diese von Verkäufern gefordert.

2. Tipp: Entscheidung zwischen Wohnung und Haus, sowie welches Stadtviertel in Frage kommt

Sie wollen ein Haus in München kaufen oder doch besser eine Wohnung? Entscheiden Sie, welche Wohnform zu Ihren Bedürfnissen und Ihrem Budget passt.

Die Wohnlage sollte dabei eine entscheidende Rolle spielen. Gibt es in den von Ihnen ausgewählten Vierteln nur wenige Angebote, geben Sie auch einem neuen Viertel eine Chance und erkunden Sie dieses z. B. bei einem Spaziergang am Wochenende!

Lassen Sie sich nicht von Vorurteilen über bestimmte Stadtviertel beeinflussen, die man „vom Hörensagen“ kennt. Die wenigsten Menschen kennen wirklich alle Münchener Wohnlagen aus dem Effeff. Gerade in den eher unbekannten Lagen gibt es viele versteckte Perlen zu entdecken. Insider-Tipp: Dies gilt insbesondere für weniger gefragte Viertel. Eine Besichtigung vor Ort lohnt sich!

3. Tipp: Einen guten Bauträger finden und sich für zukünftige Projekte vormerken lassen

Einen guten Bauträger zu finden ist nicht immer leicht, da es eine Vielzahl von Anbietern gibt. Recherchieren Sie hierzu Referenzen im Internet sowie Google-Bewertungen über potenzielle Firmen und fragen Sie Ihre Bekannten oder die Bank Ihres Vertrauens. Die Webseite eines Bauträgers kann auch einen ersten Eindruck geben.

Im Bundesanzeiger lassen sich die Bilanzen der größeren Firmen einsehen. Zwar ist dies nur ein Anhaltspunkt, jedoch gibt er einen groben Einblick in die Finanzlage des Unternehmens.

Beim Kauf vom Bauträger unterscheidet man typischerweise zwischen zwei verschiedene Modellen:

  • Zum einen gibt es Bauträgerunternehmen, die sich um die Entwicklung des Grundstücks und auch den anschließenden Bau selbst kümmern. Der Käufer hat hierbei nur mit einem Partner zu tun.

    Die gesetzlich geforderte Sicherungsleistung i. H. v. 5 % aus der Gesamtleistung dient dem Käufer als Sicherheit. Diese kann dem Käufer z. B. in Form einer Bürgschaftskunde überreicht werden. Er hat sie nach Abnahme des bezugsfertigen Gebäudes wieder an das Bauträgerunternehmen zurückzugeben.

    Obwohl die Sicherungsbürgschaft die Risiken des Baus absichern soll, bezieht sich deren Wert auch auf den Grundstücksanteil der Immobilie. Insofern ist ein Käufer in München tendenziell besser abgesichert als z. B. in günstigeren Regionen Deutschlands.

  • Zum anderen tritt der „Bauträger“ eigentlich als Projektentwickler auf. Er kauft ein Grundstück, entwickelt dieses und verkauft es mit Baugenehmigung weiter an den Kunden.

    Der Kunde unterzeichnet dann einen zweiten Vertrag mit einem Bauunternehmer, der mit der Errichtung des Gebäudes betraut wird. Insofern hat der Käufer hier auch mit zwei Vertragspartnern zu tun.

    Der Bauunternehmer hat wiederum die gesetzlich geforderte Sicherungsleistung von 5 % an den Käufer zu erbringen. In diesem Fall errechnet sie sich allerdings lediglich aus den reinen Baukosten. Die Absicherung fällt demnach also signifikant geringer aus, wenn man davon ausgeht, dass sich im Jahr 2021 Bau- und Grundstückskosten in München in etwa die Waage halten.

    In diesem Fall sollten Käufer sehr genau darauf achten, welche Leistungen der Projektentwickler und welche der Bauunternehmer zu erbringen hat. Der Bauunternehmer muss ausreichend finanzielle Reservern haben, um das Bauvorhaben auch dann fertigzustellen, wenn einzelne Einheiten noch nicht verkauft sind.

Sollten Sie potenzielle Firmen gefunden haben, die aktuell jedoch keine passenden Angebote haben, lassen Sie sich für zukünftige Projekte vormerken. Auf diese Weise werden Sie meist schon informiert, bevor neue Angebote an den Markt gehen. Das verschafft Ihnen einen zeitlichen Vorteil und Sie erhalten Einblick in Projekte, die ansonsten „off-market“ verkauft werden.

4. Tipp: Baubeschreibungen vergleichen

Baubeschreibungen sollten transparent und möglichst detailliert verfasst sein sowie Teil des Kaufvertrages sein.

Doch schlüsselfertig ist nicht gleich schlüsselfertig! Informieren Sie sich unbedingt über alle Leistungen, die im Preisangebot enthalten sind und – noch wichtiger – welche Leistungen in Eigenregie erfolgen müssen. Seriöse Anbieter erledigen im Regelfall das Komplettpaket für ihre Kunden.

Über die Energieeffizienz eines Gebäudes gibt der Energieausweis Auskunft.

Bei DOMINO Bau sind sämtliche Leistungen im Preis enthalten.

5. Tipp: Nicht zu lange mit einer möglichen Entscheidung warten

Wenn Sie ein passendes Projekt gefunden haben, lassen Sie die Finanzierung durch Ihre Bank möglichst zeitnah prüfen. Dies können Sie bereits erledigen lassen, während Sie in Verhandlungen mit dem jeweiligen Anbieter treten.

Je früher Sie sich in der Projektphase zu einem Kauf entscheiden, desto mehr lässt sich üblicherweise mitbestimmen. Mutige Käufer werden damit häufig belohnt. Gute Anbieter sind kulant mit dem Umgang von Sonderwünschen und geben Ihren Kunden möglichst viel Freiheit in der Umsetzung.

Wichtig: Lassen Sie sich nicht zu viel Zeit mit einer Entscheidung! Gute Angebote sind sehr begehrt. Häufig stoßen mehrere Interessenten auf ein und dasselbe. Eine gute Vorauswahl hilft bei einer schnellen Entscheidung!

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