Entscheidungs- und Planungsphase
Bei DOMINO Bau treffen Sie auf über 30 Jahre Bauexpertise. Sie erhalten bei uns ein Komplettpaket
aus einer Hand, wir sind demnach Ihr einziger Vertragspartner.
Unser Rundum-Service umfasst sämtliche Belange, die für die Errichtung einer schlüsselfertigen
Immobilie benötigt werden. Dies gilt nicht nur für das Gebäude an sich, sondern auch für alle Außen-
anlagen, Behördengänge und unsere persönliche Beratung vom Kauf bis über den Gewährleistungs-
zeitraum. Unser Unternehmen geht dabei für jeden Bauabschnitt in Vorleistung und übernimmt das
komplette Baurisiko.
Unser Festpreis und ein im notariellen Kaufvertrag zugesicherter Fertigstellungstermin garantieren Ihnen eine
finanzielle sowie logistische Planbarkeit. Zusätzlich erhalten Sie bis zur Übergabe Ihrer Immobilie
eine Sicherungsbürgschaft in Höhe von 5 % des Gesamtkaufpreises.
Darüber hinaus übernehmen wir das Gewährleistungsmanagement aller durch uns beauftragten
Gewerke Ihrer Immobilie für 5 Jahre ab dem Zeitpunkt der Übergabe.
Sie erhalten von uns eine vollständig fertiggestellte Immobilie zum Festpreis entsprechend der Baubeschreibung sowie der Pläne. Sowohl die Baubeschreibung als auch die Pläne stellen Anlagen im notariell beurkundeten Kaufvertrag dar.
Dabei sind neben den Grundstücks- und Baukosten selbstverständlich auch die Kosten für die Baugenehmigung, den Erdaushub, die Hausanschlüsse, die Zuwegungen, die Außenanlagen inklusive der Zäune, Mülltonnenhäuschen u.a. enthalten.
Sollte sich während der Bauphase Unerwartetes ergeben, tragen wir als Bauträger das volle Risiko und damit auch die eventuellen Mehrkosten.
Wir bitten unsere Kundinnen und Kunden allerdings – auch in ihrem eigenen Interesse – die Entscheidungen bezüglich der Ausstattung möglichst frühzeitig zu treffen und rechtzeitig zu kommunizieren, damit es zu keiner Verzögerung der jeweiligen Bauabschnitte kommt.
Wir stellen Ihnen eine überaus detaillierte und transparente Baubeschreibung zur Verfügung. Diese enthält zu den Ausstattungsdetails genaue Angaben der jeweiligen Hersteller und Produkte oder zum Teil auch Materialpreise (z.B. Fliesen). Je nach Baufortschritt ermöglichen wir Ihnen hiervon abzuweichen. Eventuelle Mehrkosten stellen wir Ihnen in Rechnung, für Minderkosten erhalten Sie von uns im Gegenzug eine Gutschrift.
Grundsätzlich können Sie die Bodenbeläge, die Badausstattung, die Türen (inkl. der Beschläge), die
Elektroplanung mit unseren Bauleitern abstimmen. Dazu erhalten alle Kundinnen und Kunden nach dem Kauf eine Ausstattungs-Entscheidungsliste mit konkreten Fristen bis wann und ggf. mit welchem Partner Entscheidungen zur Ausstattung getroffen werden müssen. So haben beide Seiten Planungssicherheit.
Sonderwünsche werden, sofern früh genug vereinbart, an geeigneter Stelle in den Kaufvertrag aufgenommen und entsprechend beschrieben. Zur Wahrung eines ordentlichen Bauverlaufs sollten diese so früh wie möglich – im besten Fall noch vor Vertragsunterzeichnung – kommuniziert werden. Wir sind darauf bedacht die Wünsche unserer Kunden möglichst kostenoptimal zu realisieren.
Sämtliche Erschließungskosten, die im Zuge der Neubebauung des Grundstücks anfallen, werden von uns bezahlt und sind im Kaufpreis enthalten. Dies betrifft alle Kosten der Wasser-, Strom-, Gas- und Fernwärmeversorgung, aber auch die Entsorgungskosten für Abwasser und Kanal.
Auch die Erstellung der Telefon-, Internet- und TV-Kabelanschlüsse ist im Kaufpreis inbegriffen. Ebenso die Wiederherstellung des Gehwegs, der während der Bauphase durch notwendige Grabenziehungen (für die Verlegung der Ver- und Entsorgungsleitungen) in Mitleidenschaft gezogen wurde.
Alle späteren Erschließungskosten, die eventuell nach Vertragsabschluss anfallen und nichts mit dem Bau des Hauses zu tun haben, müssen von der Erwerberseite bezahlt werden. Dies kommt in der Praxis jedoch so gut wie nie vor.
Kaufprozess
Nichts schafft so viel Vertrauen wie ein persönliches Gespräch. Daher ist es uns wichtig, unsere Kunden auch persönlich kennenzulernen. Wenn Sie sich für eine unserer Immobilien interessieren, laden wir Sie zu einem Termin in unser Büro in Schwabing-West ein. Gerne beraten wir Sie ganz unverbindlich.
Sollten Sie sich zu einem Kauf entscheiden, sprechen wir Ihnen eine Reservierung aus. Im Anschluss erhalten Sie einen unverbindlichen und kostenfreien Kaufvertragsentwurf vom Notariat zu Ihrer Prüfung.
Falls Sie als Verbraucher gelten, müssen zwischen dem Erhalt des Vertragsentwurfs und dem notariellen Beurkundungstermin mindestens 2 Wochen liegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Somit haben Sie ausreichend Zeit sich mit dem Vertragsentwurf im Detail auseinanderzusetzen.
Sind nach Ablauf dieser Frist alle Fragen geklärt, folgt die Beurkundung beim Notariat.
- Nach der Beurkundung verschickt das Notariat die Vertragsabschriften an den Veräußerer, die Erwerberin, das Finanzamt, etwaige Genehmigungsstellen sowie an die Bank der Erwerberseite (falls der Kaufpreis fremdfinanziert wird).
- Beim Grundbuchamt wird die Auflassungsvormerkung zur Eintragung beantragt. Dabei handelt es sich um eine vorübergehende Eintragung, die den bevorstehenden Eigentumserwerb der Erwerberin sichert.
- Falls auf dem Kaufobjekt Belastungen gem. Abteilung III des Grundbuchs (z.B. Grundschulden) eingetragen sind, holt das Notariat bei den Banken oder sonstigen Gläubigern die Löschungsbewilligung für diese Belastungen ein.
- Nachdem die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, die Löschung der etwaigen Belastungen gesichert und evtl. sonstige Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind (z.B. erforderliche Genehmigungen), teilt der Notar den Vertragsparteien das Vorliegen dieser Voraussetzungen mit. Daraufhin erhält die Erwerberin eine erste Abschlagsrechnung über den Gesamtkaufpreis von der Firma DOMINO Bau. Die Zahlungsfrist beträgt 14 Tage. Je nach Konstellation ist ein (Teil-)Betrag direkt an die Bank des Veräußerers (DOMINO Bau) zu überweisen.
- Nach Zahlung des Kaufpreises muss der Veräußerer dem Notar unverzüglich dessen Eingang bestätigen.
- Falls die Erwerberin den Kaufpreis finanziert, muss sie ihre Bank rechtzeitig über die Kaufpreisfälligkeit informieren. Diese wird dann den Kaufpreis direkt an den Veräußerer überweisen bzw. an die Gläubiger der zu löschenden Belastungen.
- Die Erwerberin erhält vom Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid. In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer derzeit 3,5 % des Kaufpreises.
Nach Bezahlung der Grunderwerbsteuer übermittelt das Finanzamt die sog. „steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung“ an das Notariat. - Das Notariat schickt dem Grundbuchamt alle Unterlagen zur Umschreibung des Eigentums auf die Erwerberin.
- Nach erfolgter Eigentumsumschreibung erhalten die Vertragsparteien eine entsprechende Vollzugsmitteilung, die von ihnen geprüft werden sollte.
- Die Justizkasse stellt der Erwerberin die Gebühren für die Grundbucheintragung in Rechnung.
Zu beachten: Die Erwerberin ist vorerst nur mit der Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert. Die eigentliche Eigentumsübertragung findet erst statt, wenn der Kaufpreis vollständig bezahlt wurde, dies dem Notariat von beiden Vertragsparteien bestätigt wurde und das Notariat dementsprechend die Anweisung zur Eigentumsumschreibung an das Grundbuchamt gibt.
Hierbei muss zuerst entschieden werden, ob der Vertreter vor Ort aufgrund einer schriftlich/mündlich erteilten Vollmacht handeln möchte (Fall 1) oder vorbehaltlich einer Genehmigung des Bevollmächtigenden (Fall 2).
Fall 1:
Sofern der Vertreter eine „Vollmachtsbestätigung“ in grundbuchtauglicher Form (als Unterschriftsbeglaubigung) vorweisen kann, ist der Kaufvertrag sofort wirksam. Der Vertrag wird auch ohne Vollmachtsbestätigung bereits mit Erklärung des Vertreters wirksam. Der Vertreter haftet allerdings für die Beibringung der Vollmachtsbestätigung in notarieller Form, bzw. für die Erfüllung des Vertrags.
Fall 2:
Bei einer Genehmigungserklärung erfolgt die Beurkundung mit dem Vertreter, der im Namen des Vertretenen sämtliche Erklärungen abgibt.
Für die Erteilung der Vollmacht steht dieser aber nicht ein. Der Kaufvertrag ist bis zum Eingang der Genehmigungserklärung schwebend unwirksam und bindet insbesondere den Vertretenen nicht.
Die Abwicklung des Kaufvertrags kann wie bei erteilter Vollmacht erst erfolgen, wenn die Genehmigungserklärung dem Notariat in grundbuchtauglicher Form vorliegt.
Wenn die Unterzeichnung und Beglaubigung der Genehmigungserklärung im Ausland erfolgt, wird empfohlen, beides beim deutschen Konsulat vorzunehmen.
Falls eine Unterzeichnung direkt beim Konsulat nicht möglich sein sollte, dann wäre die Unterschrift vor einem Notar zu leisten. Allerdings ist dann wiederum die „Überbeglaubigung“ der Unterschrift des Notars durch das deutsche Konsulat sowie die Übersetzung des Beglaubigungsvermerks erforderlich. Aus Kosten- und Zeitgründen sollte man sich deshalb direkt an das deutsche Konsulat wenden.
Es könnte natürlich auch eine Vollmacht in grundbuchtauglicher Form bereits vor Beurkundung des Kaufvertrages erteilt werden. In der Regel ist dies jedoch mit höheren Kosten verbunden als die nachträgliche Einholung.
Zur Grunderwerbsteuer erhalten Sie von der Grunderwerbsteuerstelle ca. 2-3 Wochen nach
Abschluss des notariellen Kaufvertrages einen Grunderwerbsteuerbescheid.
In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer aktuell 3,5 % des Kaufpreises. Die Steuer ist innerhalb eines
Monats ab Zugang des Bescheids zu bezahlen.
Die Rechnung des Notars erhalten Sie ca. 1 Woche nach Vertragsabschluss.
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird vom Finanzamt ausgestellt. Sie bestätigt, dass Sie Ihren Steuererklärungs- und Zahlungspflichten in Bezug auf die angefallene Grunderwerbsteuer nachgekommen ist.
Erst nach Vorlage dieser Bescheinigung werden Sie als Käuferin im Grundbuch als neue Eigentümerin
der Immobilie eingetragen.
Die Kaufpreisraten richten sich streng nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Die erste Rate von 30 % wird bei Beginn der Erdarbeiten fällig. Sie gilt im Allgemeinen als der Teil, der den Wert des Grundstücks widerspiegelt. In Städten wie München macht der Grundstücksanteil am Gesamtpreis jedoch meist mehr als 50 % aus.
Im Übrigen werden die Raten immer erst nachträglich, also nach Fertigstellung des jeweiligen Gewerks angefordert. Die Raten teilen sich bei DOMINO Bau wie folgt auf:
30 % nach Beginn der Erdarbeiten,
28 % nach Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten, ausgenommen Dacheindeckung,
5,6 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,
7 % für den Fenstereinbau einschließlich der Verglasung,
17,5 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten, für den Estrich, für die Fassadenarbeiten, für die Rohinstallationen der Heizung, der Sanitäranlagen, der Elektroanlagen und für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,
8,4 % nach Bezugsfertigkeit Zug um Zug gegen Besitzübergabe,
3,5 % nach vollständiger Fertigstellung.
Bauphase
Komplexe Immobilien zu entwerfen und zu errichten ist nicht immer unproblematisch. Schließlich handelt es sich um Unikate, die sich allen Begebenheiten der direkten Umgebung anpassen müssen. Diesen Herausforderungen begegnen wir tagtäglich nunmehr seit über 30 Jahren.
Über die Jahrzehnte haben wir ein Netzwerk aus kompetenten Planern und zuverlässigen Handwerksbetrieben aufgebaut. Seit Gründung wurden ausnahmslos alle Bauvorhaben ordnungsgemäß fertiggestellt.
Durch das Zusammenspiel unseres langjährigen Mitarbeiterstammes und dem über Jahre gewachsenen Pool an Handwerksunternehmen aus der Region sind unsere Bauabläufe optimal aufeinander abgestimmt. Komplexe Probleme werden mit der nötigen Routine, der fachlichen Expertise und finanzieller Sicherheit gelöst.
Jede Baustelle wird von einem festangestellten, gut ausgebildeten Bauleiter koordiniert und überwacht. Dieser ist zudem erster Ansprechpartner für sämtliche Fragen zum Bauablauf sowie zur Bauausführung. Da wir uns nach Übergabe noch weitere 5 Jahre um das Gewährleistungsmanagement kümmern, können Sie sich sicher sein, dass es unser höchster Anspruch ist, eine solide und fehlerfreie Bauleistung an Sie zu übergeben. Dafür stehen wir als familiengeführtes Unternehmen in der Verantwortung.
Generell wird jedes fertiggestellte Gewerk von unseren festangestellten Bauleitern persönlich
abgenommen. Schon während der Arbeiten erfolgt eine fast tägliche Begehung der Baustelle mit
kontinuierlicher Überprüfung des Baufortschritts, um den Qualitätsstandard zu sichern und
Bauverzögerungen zu vermeiden.
Da wir als DOMINO Bau unsere Kunden auch nach der Übergabe für weitere 5 Jahre während der Gewährleistungszeit begleiten, ist es unser unbedingtes Anliegen, ordentliche Werkleistungen von unseren Subunternehmern zu erhalten.
Wir stellen unseren Kundinnen und Kunden frei, gemäß Kaufvertrag und in Absprache mit der Bauleitung, die Baustelle auf eigene Gefahr zu betreten.
Insbesondere in frühen Bauphasen empfehlen wir dies allerdings nur sehr bedingt, da sich häufig Gefahrenquellen wie z.B. spitze Gegenstände oder Stolperfallen vorfinden. Nicht zuletzt bestehen gute Gründe, warum Bauarbeiter Sicherheitsschuhe und Helme tragen müssen.
Bitte beachten Sie, dass Anweisungen gegenüber Handwerksunternehmen zum Bauablauf nur von unseren Bauleitern gegeben werden dürfen. Auf diese Weise können wir einen sicheren und ordentlichen Bauablauf garantieren.
Im Idealfall vereinbaren Sie mit dem jeweiligen Bauleiter einen Termin auf der Baustelle. Dieser kann Ihnen vor Ort Auskünfte geben, Details erklären und auf Wunsch eine kurze gemeinsame Begehung mit Ihnen durchführen.
Abnahme
Mit Meldung der Bezugsfertigkeit Ihrer Immobilie wird zeitgleich die Rechnung zur vorletzten
Kaufpreisrate gestellt. Innerhalb der darauffolgenden 10 Tage wird ein Abnahmetermin vereinbart.
Bis zum Tag der Übergabe muss die vorletzte Rate bezahlt sein, d.h. der fällige Betrag muss auf
unserem Bankkonto eingegangen sein.
Bei der Abnahme werden – im Rahmen einer gemeinsamen Begehung mit dem zuständigen
Bauleiter – eventuelle Restmängel in das Bauabnahmeprotokoll aufgenommen. Sobald das
Abnahmeprotokoll von beiden Parteien unterzeichnet ist, geht die Immobilie in Ihren Besitz über
und Sie erhalten die Schlüssel.
Durch die Besitzübergabe kommt es zu einem sog. Nutzen- und Lasten-Wechsel. Ab diesem
Zeitpunkt beginnt die 5-jährige Gewährleistungsfrist.
Im Anschluss an die Abnahme erfolgt eine zeitnahe Beseitigung der Restmängel. Nach Behebung
aller Mängel wird die letzte Kaufpreisrate (3,5 % des Kaufpreises) in Rechnung gestellt.
Nach Zahlung der Abschlussrate und Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts veranlasst das Notariat die Umschreibung im Grundbuch und der Eigentumsübergang wird nun vollzogen.
Wir stellen es Ihnen frei, sich bei der Schlussabnahme Ihrer Immobilie – wie in jeder anderen Bauphase auch – auf Ihre eigenen Kosten durch ein unabhängiges Sachverständigenbüro beraten zu lassen.
Bei Mehrfamilienhäusern findet die Abnahme der Gemeinschaftsanlagen getrennt von und üblicherweise erst nach der Abnahme der einzelnen Wohnungen statt.
Grundsätzlich steht die Abnahme jeder Käuferin nach ihrer vertraglichen Vereinbarung mit dem Bauträger persönlich zu, bzw. ist sie hierzu nach den für sie geltenden vertraglichen Vereinbarungen verpflichtet.
Üblicherweise empfehlen wir, dass die bis dahin bestellte Hausverwaltung im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft einen Gutachter beauftragt, der in einer gemeinsamen Begehung mit dem Bauleiter das Gemeinschaftseigentum auf mögliche Baumängel hin begutachtet und unter Dokumentation ausstehender Mängel die Abnahme erklärt. Die Gewährleistungsfrist für die Gemeinschaftsanlagen beginnt auch hier mit dem Tag der Abnahme.
Nach der Fertigstellung / Übergabe
Hinter dem Begriff Schlusseinmessung verbirgt sich die Vermessung des Gebäudes nach der Fertig-
stellung. Sie dient der Fortführung und Aktualität des Liegenschaftskatasters sowie Ihnen als
Eigentümer zur Sicherung des Grundeigentums in Übereinstimmung mit dem Grundbuch.
Nachdem die Einmessung erfolgt ist, erhalten Sie einen Auszug der Katasterkarte mit dem neu
eingetragenen Gebäude. Die Kosten der Schlusseinmessung tragen
- bei Einfamilienhäusern in Realeigentum: die Käufer
- bei Mehrfamilienhäusern: die Wohnungseigentümergemeinschaft
Die aktuellen Gebühren für die Schlusseinmessung in Bayern sind hier aufgeführt.
Als Grundstückseigentümer unterliegen Sie in Deutschland einem Anschluss- und Überlassungs-
zwang. Das bedeutet, dass Sie verpflichtet sind, Ihr Anwesen an die öffentlichen Abfallentsorgungs-
einrichtungen anzuschließen.
Die Anmeldung der Mülltonnen müssen Sie selbst vornehmen. In der Regel erfolgt das über die
Gemeindeverwaltung Ihres Landkreises und lässt sich meistens bequem über die Webseite der
Gemeinde erledigen. Für München z.B. finden Sie alle Informationen und Formulare rund um die
Anmeldung beim Abfallwirtschaftsbetrieb München.
In einem Mehrfamilienhaus kümmert sich üblicherweise die von der Eigentümergemeinschaft
bestellte Hausverwaltung um die Anmeldung und Beschaffung der Mülltonnen.
Die Mülltonnenhäuser bzw. Vorrichtung zur Platzierung der Mülltonnen werden von DOMINO Bau geliefert
und aufgebaut.
Sollten Sie innerhalb der 5-jährigen Gewährleistungsfrist einen Mangel entdecken, dann benachrichtigen Sie uns bitte per E-Mail (service@domino-bau.de). Eine möglichst genaue Problembeschreibung und ggf. Fotos helfen uns bei der Fehlerbeseitigung. Alle notwendigen weiteren Schritte werden dann von uns in die Wege geleitet.
Da verschiedene Gewerke erst während der Bauphase vergeben werden, vervollständigt sich die Handwerkerliste erfahrungsgemäß zum Ende eines Bauvorhabens. Die komplette Handwerkerliste wird mit Abnahme der Immobilie übergeben.
Besonderheiten bei Mehrfamilienhäusern
Zum Zeitpunkt der Bestellung des Hausverwalters sind wir (d.h. DOMINO Bau) noch alleiniger
Eigentümer der Wohnanlage. Deshalb wird die Hausverwaltung durch uns bestellt.
Natürlich geschieht das jeweils in Abstimmung mit allen Wohnungskäufern, die sich in einer von uns
einberufenen Versammlung auf einen Verwalter einigen müssen. Deren Entscheidung werden wir
respektieren.
Die Bestellung des Hausverwalters für die ersten drei Jahre (§ 26 Abs. 1 Satz 2 WEG) erfolgt in der
ersten Eigentümerversammlung wenige Wochen vor den Wohnungsübergaben. Die Wohnungs-
eigentümergemeinschaft muss die Bestellung in der Versammlung mehrheitlich beschließen.
Gerne empfehlen wir Ihnen einen Hausverwalter. Sie können natürlich auch selbst eine Haus-
verwaltung vorschlagen und Ihren Miteigentümern vorstellen.
bepflanzung und GartenGestaltung
Das hängt davon ab, ob es sich um den Kauf einer Wohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses
oder eines Hauses in Realteilung handelt. Letzteres ist z.B. bei einem Einfamilienhaus oder einer
Doppelhaushälfte der Fall.
Bei einem Mehrfamilienhaus wird im Rahmen der Planung meistens auch ein sog. Freiflächen-
gestaltungsplan erstellt. Dieser legt fest, wie die Außenflächen gestaltet und bepflanzt werden
sollen.
Bei einem Einfamilienhaus oder Doppelhaus hingegen gibt es keine feste Vorgabe. Die Bepflanzung
wird hier jeweils individuell geplant bzw. nach Abstimmung mit den Käufern ausgeführt.
Hierbei muss in Realeigentum und Eigentum im Sinne des WEG (Wohnungseigentumsgesetzes) unterschieden werden.
Bei der Bepflanzung im eigenen Garten (im Realeigentum) sind Sie völlig frei und müssen sich nicht mit Ihrem Nachbarn abstimmen. Zu beachten sind lediglich gesetzliche Vorgaben wie z.B. die Einfriedungssatzung der Stadt München [Vorgärten in München].
Bei Mehrfamilienhäusern ist die Gestaltung der Gärten sowie der Bepflanzung zusätzlich innerhalb der Teilungserklärung geregelt.
Nutzbarkeit des Untergeschosses
Viele unserer Immobilien verfügen über Hobbyräume im Untergeschoss, die entweder über interne Treppen innerhalb einer Wohnung/eines Hauses oder über das gemeinschaftliche Treppenhaus erschlossen werden.
Solche „Kellerräume“ stellen keine Aufenthaltsräume im Sinne der Bayerischen Bauordnung (Art. 45 BayBO) dar, da sie nicht ausreichend mit Tageslicht belichtet werden können. Die Bayerische Bauordnung definiert Aufenthaltsräume als „Räume, die zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet sind“ (Art. 2 Abs. 5 BayBO).
Gleichwohl handelt es sich hierbei nicht um reine Kellerräume, sondern aufgrund ihres sehr hohen Ausbaustandards um sog. „Hobbyräume“. Sie verfügen über Raumhöhen von mehr als 2,40 m, haben eine phantastische Wärmedämmung und sind mit Fußbodenheizung und Fliesenbelag ausgestattet.
Anschlüsse für Telefon, Internet und Fernsehen sind ebenso vorhanden. Sofern dem Hobbyraum ein Bad angeschlossen ist, gestaltet es sich sanitärtechnisch gleichwertig zu den anderen Bädern der Wohnung bzw. des Hauses. Die Fenster der Hobbyräume weisen die gleichen Wärmedämmwerte wie alle übrigen Fenster der Wohnung oder des Hauses auf.
Hobbyräume sind bei unseren Kunden und Kundinnen sehr beliebt, da sie z.B. als Büro, Gästezimmer, Partyraum, Fitness-/Wellnessbereich o.ä. genutzt werden können. Gleichzeitig kosten sie aber nur den halben Quadratmeterpreis – oder den gleichen Preis bei halber Fläche – verglichen mit den Flächen der Wohngeschosse.
Da es sich bei den Hobbyräumen wie oben beschrieben nicht um Aufenthaltsräume handelt, erfordert die Bayerische Bauordnung keinen zweiten Rettungsweg für das Untergeschoss (Art. 31), dürfen jedoch auch nicht als vollwertiger Wohnraum vermietet werden.
Versicherungen
Während der Bauphase müssen Käufer keine Versicherung abschließen. Sämtliche Baurisiken werden über die Bauwesen- und Bauleistungsversicherung von DOMINO Bau abgedeckt.
Mit der Übergabe werden die Rechte und Pflichten auf die Käufer übertragen. Daher ist es ratsam, nach Besitzübergang eine Wohngebäudeversicherung abzuschließen, um sich gegen finanzielle Schäden in Folge von Feuer, Leitungswasser oder Sturm und Hagel abzusichern. Viele Kreditinstitute verlangen von Kreditnehmern den Abschluss einer Wohngebäudeversicherung als Voraussetzung für einen Kredit.
Auch Überspannungsschäden, Graffiti und Vandalismus am Gebäude sowie Elementarschäden (z.B. Überschwemmungen, Starkregen, Rückstau) können nach individueller Risikoprüfung optional mitversichert werden. Im Falle einer WEG übernimmt dies meist die bestellte Hausverwaltung.
Die private Haftpflichtversicherung deckt berechtigte Ansprüche des selbst genutzten Eigenheims ab.
Eine Hausratversicherung ist zudem sinnvoll, um die Wertgegenstände im Gebäude selbst gegen Schäden durch Brand, Leitungswasser, Sturm, Einbruchdiebstahl oder Vandalismus abzusichern.
Für vermieteten Wohnraum lohnt es sich, eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung abzuschließen, die Haftansprüche abdeckt, welche sich aus dem Besitz des Hauses ergeben. Die Beitragszahlungen dieser Versicherung können im Rahmen der Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden.
Zusätzlich kann man sich mit einer Gewässerschaden-Haftpflichtversicherung gegen finanzielle Ansprüche Dritter absichern, z.B. nach Verseuchung des Grundwassers mit Heizöl aufgrund eines undichten Öltanks.
Bestimmungen des kaufvertrages
Im Falle eines Kaufs durch eine Miteigentümerschaft von unverheirateten Personen sollte nicht nur das Verhältnis zwischen Käufer und Verkäufer, sondern nur auf das interne Verhältnis beider Käufer untereinander geregelt werden.
Die Möglichkeiten, eine Miteigentümergemeinschaft einseitig zu beenden, sind hinsichtlich ihrer rechtlichen Wirkungen für den anderen Teil oft beträchtlich. Von juristischen Laien wird die Tragweite vielfach erst erkannt, wenn die oft unerfreulichen Folgen bereits unumkehrbar eingetreten sind.
Deshalb empfiehlt sich zweckmäßigerweise der Abschluss einer Miteigentümervereinbarung zwischen den Eigentümern, über deren Inhalt der Notar Sie jederzeit beraten kann.
Generell gilt zu beachten, dass die Besitzverhältnisse unehelicher Partner gesetzlich weniger geschützt sind als bei Ehepaaren.
Zur Klärung der Eigentumsverhältnisse gibt es einerseits die Möglichkeit eines beglaubigten Partnerschaftsvertrags, oder andererseits die Gründung einer GbR. Hierzu kann eine rechtliche Beratung sinnvoll sein.
Neben der Auflassungsvormerkung ist die Sicherungsbürgschaft (manchmal auch „Bauträgerbürgschaft“ genannt) eine der wichtigsten Absicherungen für den Käufer.
Die Bürgschaft wird von einem zugelassenen Kreditinstitut oder Kreditversicherer ausgestellt. Dieser sog. „Bürge“ übernimmt damit die Verpflichtungen des Bauträgers Ihnen als Käufer gegenüber. „Verpflichtung“ bedeutet hier konkret die rechtzeitige Herstellung des Bauwerks ohne wesentliche Mängel.
Die Höhe der Sicherungsbürgschaft beträgt 5 % des Kaufpreises. Das Vorliegen der Bürgschaft ist eine unbedingte Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises, d.h. die ersten Raten dürfen erst in Rechnung gestellt werden, wenn Ihnen als Käufer die Bürgschaftsurkunde im Original vorliegt.
Die Bürgschaft wird nach Beurkundung des Kaufvertrags von uns bei der Versicherung beantragt. Daraufhin schickt die Versicherung die Bürgschaftsurkunde direkt an das Notariat. Nach einer Prüfung übermittelt der Notar Ihnen die Urkunde. Mit der Fertigstellung der Immobilie entfällt die Grundlage der Bürgschaft, da der Sicherungsfall dann nicht mehr eintreten kann. Deshalb müssen die Käufer die Original-Bürgschaftsurkunde zeitgleich mit der Übergabe der Wohnung oder des Hauses an DOMINO Bau zurückgeben.
Grundsätzlich muss jeder Kaufvertrag für ein Bauprojekt die folgenden Bestandteile als Anlage beinhalten:
- Pläne mit Grundrissen und Ansichten
- Baubeschreibung (eventuell samt „Änderungen gegenüber der Baubeschreibung“)
- Wohnflächenaufstellung
- Dokumentation der Anforderungen an den Schallschutz
Die oben bezeichneten Inhalte zur Beschreibung des Gebäudes werden innerhalb der sogenannten Teilungserklärung beschrieben und zusammengefasst. Neben den oben genannten Inhalten werden die folgenden Inhalte aufgeführt:
- Eigentumsverhältnisse in 1000stel geben Auskunft darüber, welchen Miteigentumsanteil ein Käufer an der Wohnanlage erwirbt.
- Gemeinschaftsordnung legt die grundlegenden Regeln der Wohngemeinschaft fest.
- Plan über die Sondernutzungsrechte gibt Auskunft darüber, ob und in welchem Ausmaß bestimmte Wohneinheiten berechtigt sind, den Garten zu nutzen.
- Kopie der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine Bestätigung der Behörde, dass es sich um einzeln trennbare Wohneinheiten handelt und ist somit eine Voraussetzung zur Begründung von Wohnungseigentum nach WEG.
Im Rahmen des Kaufvertrags erklärt die Verkäuferseite vor dem Notar bereits unmittelbar die Auflassung. Dies bedeutet, dass sich Verkäufer- und Käuferseite einig sind, dass das Eigentum übergehen soll. Insofern erteilen beide Seiten dem Notar bereits bei Vertragsabschluss eine Vollmacht, die ihm gestattet, gegenüber dem Grundbuch die zur Eigentumsumschreibung erforderliche Bewilligung des Verkäufers zu erklären und den entsprechenden Antrag des Käufers zur Eigentumsumschreibung zu stellen.
Hierbei handelt es sich aber nur um eine „Vorratserklärung“, die der Notar gewissermaßen vorerst nur in seiner „Schublade“ aufbewahrt. Das Eigentum am Vertragsobjekt wird erst dann an die Käuferseite übergehen, wenn alle vertraglichen Leistungen erfüllt sind und der Kaufpreis vollständig beglichen wurde. Nach Eintritt dieser Voraussetzungen bestätigen beide Seiten dies dem Notariat.
Die Bestimmungen des Kaufvertrags zur „Belastungsmitwirkung“ berechtigt uns als Verkäufer nicht, Ihre Bank direkt anzuweisen, irgendwelche Zahlungen an uns zu leisten. Dies obliegt ausschließlich Ihnen.
Die Formulierung stellt lediglich folgendes klar:
- Es wird ein Grundpfandrecht (eine Grundschuld) auf einem Grundstück bestellt, welches zu diesem Zeitpunkt noch DOMINO Bau gehört.
- Die Grundschuld garantiert, dass die finanzierende Bank, die Ihnen einen Kredit gewährt hat, alle Darlehensauszahlungen direkt an uns leistet, bis der Kaufpreis vollständig bezahlt ist.
Wäre das nicht sichergestellt, könnten Sie sich – rein theoretisch – den Kredit von Ihrer Bank ausbezahlen lassen und das Geld anderweitig ausgeben. Diese Summe würde Ihnen dann vermutlich fehlen, um die Kaufpreisraten uns gegenüber zu begleichen.
Deshalb überweist Ihre finanzierende Bank – auf Ihre Veranlassung hin – die fälligen Raten direkt an uns. Bei der von der Notarin verwendeten Formulierung handelt es sich um einen Standardtext, der bei allen vergleichbaren Verträgen in ganz Deutschland gleichermaßen verwendet wird.
Besonderheiten bei mehrfamilienhäusern
Durch die Teilungserklärung nach § 8 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) wird formwirksam „Sondereigentum“ gebildet. Durch die Teilungserklärung können einzelne Wohnungen eines Mehrfamilienhauses rechtlich verselbstständigt werden und erhalten damit eine eigene Seite im Grundbuch.
Eine wesentliche Voraussetzung für den Vollzug einer Teilungserklärung ist die sog. „Abgeschlossenheitsbescheinigung“ der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. In München ist das beispielsweise die Lokalbaukommission. Aus der Abgeschlossenheitsbescheinigung geht hervor, dass die einzelnen Einheiten baulich von fremden Wohnungen und Räumen getrennt sind und entsprechend unabhängig voneinander genutzt werden können. Sie bestätigt also, dass die jeweiligen Wohneinheiten in sich abgeschlossen sind und sich damit für eine rechtliche Verselbstständigung qualifizieren. Im Rahmen der Teilungserklärung werden zusätzlich alle WEG-konformen Regelungen wie die Festlegung von Miteigentumsanteilen, die Zuordnung des Sondereigentums zu den Miteigentumsanteilen, die Rechte und Pflichten der einzelnen Miteigentümer sowie das Verhältnis von Sonder- zu Gemeinschaftseigentum getroffen.
Mit dem Kaufvertrag erhalten Sie die beglaubigte Abschrift der Teilungserklärung.
Inhalt der Teilungserklärung ist auch die sog. Gemeinschaftsordnung, in der die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer bezüglich Nutzung, Bewirtschaftung und Zusammenleben in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) geregelt werden.
Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum zu dem es gehört (§ 1 Abs. 2 WEG), insbesondere am Grundstück und an den gemeinschaftlich genutzten Teilen des Gebäudes.
Hiernach gehören zum Sondereigentum:
- alle nicht tragenden Zwischenwände innerhalb des Sondereigentums,
- der Fußbodenbelag und Deckenputz der im Sondereigentum stehenden Räume,
- der Wandputz und die Wandverkleidung sämtlicher Wände aller zum Sondereigentum gehörenden Räume (auch, wenn die Wand selber nicht zum Sondereigentum gehört, wie z.B. eine Wand zwischen zwei Wohnungen),
- die Türen aller im Sondereigentum stehenden Räume, ausgenommen die das Sondereigentum abschließenden Türen (d.h. die Wohnungstüren beispielsweise sind kein Sondereigentum),
- alle Zu- und Ableitungen der Versorgungs- und Entwässerungsanlagen jeglicher Art, ab der Abzweigung von der Hauptleitung (Das umfasst jedoch nur Leitungen, die ausschließlich dem jeweiligen Sondereigentum dienen, also z.B. keine Hauptversorgungsleitungen.),
- die gesamte sanitäre, elektrische, heiztechnische und sonstige Einrichtung des Sondereigentums, soweit diese Gegenstände Bestandteile sind (Darunter fallen z.B. Heizkörper, Herde, Wasch- und Spülbecken, Badeinrichtungen, WC, Zapfhähne und Ausgüsse, sowie die Zu- und Ableitungsstränge der Stromversorgungs- und der Be- und Entwässerungsanlagen, je von den Hauptsträngen bzw. -leitungen an. Auch hier erstreckt sich das Sondereigentum nur auf Leitungen, die ausschließlich dem jeweiligen Sondereigentum dienen, also z.B. keine Hauptversorgungsleitungen.),
- alle Messeinrichtungen für Wärme und Warmwasser, soweit sich diese Einrichtungen innerhalb eines Sondereigentums befinden (und soweit sie nicht angemietet sind).
Unter den „Verkehrs- und Gemeinschaftsflächen“ versteht man alle Flächen (Teile, Anlagen und Einrichtungen eines Gebäudes), die nicht das Wohnungseigentum oder Teileigentum (z.B. Garagen) oder das Sondernutzungsrecht betreffen.
Gegenstand des Gemeinschaftseigentums sind:
- der Grund und Boden mit Grünanlagen, Einfriedungen, Wege und dergleichen, soweit nicht im Sondereigentum,
- die Fundamente, die Kellermauern, Kellerabgänge, Umfassungsmauern, die tragenden Zwischenwände, die Mauern oder sonstigen festen Bestandteile, welche Sondereigentumsräume von denen eines anderen Sondereigentums oder von gemeinschaftlichen Räumen abgrenzen, sowie sämtliche Geschossdecken,
- das Dach,
- die Hauseingänge, Treppen, Treppenflure, Fenster, Haustüren und die das gemeinschaftliche Eigentum trennenden Türen,
- alle Versorgungs-, Entwässerungs-, Be- und Entlüftungseinrichtungen bis zu der Stelle, ab der nur noch ein Sondereigentum angeschlossen ist,
- sämtliche Räume, welche dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, wie z.B. Räume für Fahrräder oder Kinderwägen, Technikraum, Aufzug und dergleichen,
- überhaupt alle Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand und Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungs- bzw. Teileigentümer dienen, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.
Teileigentum ist das Sondereigentum an Räumen eines Gebäudes, die nicht zu Wohnzwecken dienen, in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum zu dem es gehört.
Beispiele für Teileigentum sind Kellerräume oder Garagenstellplätze.
Sondernutzungsrecht ist das Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums exklusiv nutzen zu dürfen, wie z.B. einen Gartenanteil. Wird ein Sondernutzungsrecht nachträglich eingeräumt, müssen alle Eigentümer notariell ihre Zustimmung erklären, die Teilungserklärung ändern und das Recht ins Grundbuch eintragen lassen.
Bauausführung / Ausstattung
Die Elektropläne werden vom Elektriker des jeweiligen Bauvorhabens erstellt. Sobald uns die Pläne vorliegen, übergeben wir diese an Sie.
Mögliche Änderungswünsche können Sie dann – am besten vor Beginn des Rohbaus – mit dem Elektriker besprechen. Dabei kann z.B. die genaue Platzierung der Steckdosen, Rollladen-Schalter sowie Wand- und Deckenauslässe geklärt werden.
In Einfamilienhäusern können Lichtspots in den Rohdecken verbaut werden, sofern dieser Wunsch früh genug geäußert wird und entsprechend in der Planung mit vorgesehen werden kann.
In Mehrfamilienhäusern sind in die Rohdecke eingelassene Deckenspots aus schallschutztechnischen Gründen leider nur im Dachgeschoss möglich. In den darunterliegenden Geschossen können eingelassene Deckenspots nur in eine in Trockenbaukonstruktion abgehängte Decke eingebaut werden (d.h. nicht in die Rohdecke). Diese Abhängung der Decke verringert jedoch die lichte Raumhöhe um ca. 15 cm. Eine ansprechende und immer realisierbare Lösung stellen aufgesetzte Deckenspots dar. Diese haben den Vorteil, dass die ursprüngliche Raumhöhe erhalten bleibt.
Üblicherweise wird in allen Wohn- und Aufenthaltsräumen, also auch im Hobbyraum, ein sog. homeway-Anschluss eingebaut. Dort lassen sich Fernseher und Netzwerkgeräte problemlos anschließen.
Wenn Sie zusätzliche homeway-Anschlüsse benötigen oder eine andere Platzierung wünschen, kann das im Rahmen der Elektroplanung spezifiziert werden.
Mineralwolle besteht aus künstlich hergestellten Fasern mineralischen Ursprungs, die nicht brennbar sind. Bei einem flach geneigten Dach wird die Dämmung als Mineralwolldämmung im Dachraum zwischen die Sparren auf der Decke verlegt. Die Wasserableitung erfolgt durch das Dach.
Eine PUR-Dämmung hingegen besteht aus einem Hartschaumkunststoff aus Polyurethan und wird meist in Platten verarbeitet. Sie wird vorwiegend bei Flachdächern eingesetzt, wo die Entwässerung auf der Abdichtung über der Gefälledämmung erfolgt, z.B. bei Dachterrassen oder Loggien.
Bei Uginox handelt es sich um verzinntes, nichtrostendes Edelstahlblech. Es ist hochwertiger als Titanzink.
Titanzink ist eine Legierung aus Zink, Titan und Kupfer. Die Zusammensetzung verleiht dem Material eine gute Korrosionsbeständigkeit und eine lange Lebensdauer.
technische Anlagen
Blockheizkraftwerke, kurz BHKW, sind kleine Kraftwerke, die Ihre Immobilie sowohl mit Wärme (Funktion einer Heizung), als auch mit elektrischer Energie (Funktion eines Kraftwerks) versorgen.
Das Blockheizkraftwerk funktioniert nach dem Prinzip der Kraft-Wärme-Kopplung. Es verfeuert einen Brennstoff, wie z.B. Erdgas, und erzeugt damit Strom. Die dabei entstehende Abwärme wird zur Heizung des Gebäudes und zur Warmwasserbereitung genutzt. Durch diese Kombination lassen sich bis zu 90 % der Primärenergie nutzen.
Der produzierte Strom wird vorrangig für den Verbrauch des Gemeinschaftseigentums verwendet. Der eher geringe Rest wird ins öffentliche Netz eingespeist.
Durch die Einspeisung erzielt die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Einnahmen, die dem Gemeinschaftskonto gutgeschrieben werden. Die WEG kann auch beschließen, dass die Einnahmen nach Erreichen einer angemessenen Rücklage an die beteiligten Wohnungseigentümer verteilt werden sollen. Der Anteil der einzelnen Wohnungseigentümer entspricht dabei üblicherweise ihrem Anteil an der beheizbaren Wohn- bzw. Nutzfläche. Der aus der Energieeinspeisung resultierende Gewinn muss normalerweise durch die WEG versteuert werden. Da dieser jedoch meist sehr gering ist, entfällt dieses Thema häufig in der Praxis.
Die Lüftungsgeräte können manuell gesteuert werden. Dabei lässt sich zwischen zwei Betriebsarten wählen.
Wir empfehlen die automatische Be- und Entlüftungsfunktion dauerhaft auf niedriger Stufe einzustellen. Dadurch entsteht ein konstanter Luftaustausch bei unmerklichem Geräuschniveau.
Die Entlüftungsfunktion kann fallweise zum Entlüften der Räume (z.B. nach einer Feier mit mehreren Personen) verwendet werden.
Selbstverständlich lassen sich die Lüfter auch komplett ausschalten. Wir raten jedoch davon ab, sie über längeren Zeitraum ausgeschaltet zu lassen, da sich dadurch vermehrt Feuchtigkeit im Gebäude sammelt und das Schimmelpilzrisiko steigt.
Ja, die Filter in den Lüftungsgeräten sollten regelmäßig getauscht werden.
Die genauen Intervalle hängen vom Modell ab. Als groben Richtwert kann man von 6 Monaten ausgehen.
Die Filter lassen sich unter Wasser auswaschen, die Lebensdauer kann damit deutlich verlängert werden.
