Immobilienmarkt München Q4/2025: Preise, Zinsen und Nachfrage
Der Münchner Immobilienmarkt setzte seine seit dem zweiten Quartal 2024 erkennbare Stabilisierung im vierten Quartal 2025 fort. Die Preise entwickelten sich insgesamt positiv, während die Bauzinsen zum Jahresende wieder leicht anzogen. Gleichzeitig wuchs das Angebot an Kauf- und Mietimmobilien, wobei sich Bestands- und Neubausegment unterschiedlich entwickelten.
Der DOMINO Market Snapshot Q4/2025 fasst diese Marktsignale zusammen und ordnet sie aus Sicht eines Münchner Bauträgers ein. Die vollständige Auswertung mit Charts und Quellen steht als PDF zur Verfügung.
Die kompakte Originalauswertung enthält alle Grafiken, Kennzahlen und Quellen des DOMINO Market Snapshot Q4/2025.
Im folgenden Beitrag ordnen wir die wichtigsten Signale für Käufer, Eigentümer und Projektpartner ein.
Kurzfazit zum vierten Quartal 2025
- Die seit Q2/2024 beobachtete positive Preisentwicklung setzte sich im vierten Quartal 2025 fort.
- Bestandswohnungen nahmen stärker an den Preissteigerungen teil als Neubauimmobilien.
- Bauzinsen für zehnjährige Wohnungsbaukredite lagen Mitte Januar 2026 bei rund 3,82 % p. a.; im Januar 2025 waren es rund 3,40 % p. a.
- Das Kaufangebot stieg gegenüber Vorquartal und Vorjahr. Der Zuwachs kam vor allem aus dem Bestand; das Neubauangebot blieb weitgehend unverändert.
- Das Mietwohnungsangebot lag im Jahresvergleich rund 88 % höher.
- Das Suchinteresse nach Wohnungen und Häusern zum Kauf zeigt seit 2022 wieder einen steigenden Grundtrend, bleibt aber nachrichten- und zinsabhängig.
Preise: Positive Entwicklung setzt sich fort
Die im Jahr 2024 einsetzende Trendwende bei den Immobilienpreisen wurde im vierten Quartal 2025 bestätigt. Laut DOMINO Market Snapshot entwickelten sich Bestandswohnungen stärker als Neubauten. Gleichzeitig führten steigende Mieten dazu, dass sich Kapitalanleger wieder intensiver mit Kaufimmobilien beschäftigten.
Für Käufer bedeutet diese Entwicklung nicht, dass alle Immobilien in München gleichermaßen teurer werden. Lage, Gebäudestandard, Energieeffizienz, Grundriss und Zustand bleiben entscheidend. Besonders im Neubau ist die Angebotslage anders zu beurteilen als bei Bestandsobjekten.
Bauzinsen: Finanzierung bleibt ein wichtiger Faktor
Nach einem zwischenzeitlichen Rückgang im Frühjahr 2025 stiegen die Bauzinsen zum Jahresende wieder. Mitte Januar 2026 lagen die durchschnittlichen Zinsen für Wohnungsbaukredite mit zehnjähriger Zinsbindung laut Market Snapshot bei rund 3,82 % p. a. Zum Vergleich: Im Januar 2025 waren es rund 3,40 % p. a.
Für Kaufinteressenten bleibt die Finanzierung damit ein zentraler Teil der Kaufentscheidung. Nicht nur der Kaufpreis, sondern auch Eigenkapital, Tilgung, Zinsbindung und langfristige monatliche Belastung sollten frühzeitig geprüft werden.
Kaufangebot: Mehr Bestand, Neubau bleibt begrenzt
Das Angebot an Kaufimmobilien nahm sowohl gegenüber dem Vorquartal als auch gegenüber dem Vorjahr zu. Im Jahresvergleich lag das Bestandsangebot rund 18 % höher. Beim Neubauangebot zeigte die Auswertung dagegen keine wesentliche Veränderung.
Ein wachsendes Gesamtangebot bedeutet deshalb nicht automatisch eine größere Auswahl an passenden Neubauimmobilien. Käufer sollten Objektart, Mikrolage, Qualität und langfristige Nutzbarkeit getrennt bewerten.
Mietmarkt: Deutlich mehr Wohnungsangebote
Die Zahl der angebotenen Mietwohnungen lag im Jahresvergleich rund 88 % höher. Bei Miethäusern blieb das Angebotsniveau dagegen stabil. Der Anstieg kann auf mehrere Faktoren zurückgehen, darunter größere Fertigstellungen und eine veränderte Abwägung zwischen Miete und Kauf.
Auch hier gilt: Angebotszahlen für den Gesamtmarkt sagen noch nichts über die Verfügbarkeit hochwertiger Neubauwohnungen in einer konkreten Münchner Lage aus.
Nachfrage: Mehr Interesse, aber hohe Sensibilität
Das Google-Suchinteresse nach Wohnungen und Häusern zum Kauf in München zeigt seit Beginn der Immobilienkrise 2022 wieder einen steigenden Grundtrend. Der Rückgang zum Jahresende entspricht teilweise einem üblichen saisonalen Muster.
Gleichzeitig reagiert die Nachfrage stärker als früher auf Nachrichten, Zinsen und das weltwirtschaftliche Umfeld. Interessenten kehren schrittweise in den Markt zurück, treffen Entscheidungen aber vorsichtiger und vergleichen Finanzierung, Lage und Qualität genauer.
Was bedeutet das für Käufer?
Käufer treffen auf einen Markt mit mehr Bestandsangebot, aber weiterhin begrenztem Neubauangebot. Eine sorgfältige Prüfung der Finanzierung und der langfristigen Objektqualität bleibt entscheidend. Bei Neubauimmobilien sollten insbesondere Energieeffizienz, Grundriss, Ausstattung, Bauqualität und Käuferbetreuung berücksichtigt werden.
Was bedeutet das für Eigentümer und Projektpartner?
Die positive Preisentwicklung verbessert das Umfeld, ersetzt aber keine objektspezifische Bewertung. Für Eigentümer und Grundstücksverkäufer sind Lage, Baurecht, Entwicklungspotenzial und Zielgruppe ausschlaggebend. Projektpartner sollten zusätzlich Zinsniveau, Baukosten und die konkrete Nachfrage im jeweiligen Teilmarkt berücksichtigen.
Methodik und Quellen
Der Market Snapshot Q4/2025 verbindet verschiedene Marktsignale. Dazu gehören Immobilienpreisindizes, Zinsdaten, Angebotsdaten von ImmobilienScout24, Google-Trends-Daten und eigene DOMINO-Auswertungen.
Die Analyse wurde von DOMINO Research erstellt. Verfasser sind Dr. Marian Dietzel und Nadine Vogl.
Die vollständige Originalauswertung mit allen Grafiken und Quellen steht hier noch einmal als PDF bereit.
Wenn Sie die Ergebnisse auf ein konkretes Grundstück, eine Bestandsimmobilie oder ein Neubauvorhaben übertragen möchten, sprechen Sie uns gerne an.
