Beim Kauf einer Neubauimmobilie vom Bauträger wird der Kaufpreis üblicherweise nicht vollständig bei Vertragsabschluss gezahlt. Stattdessen werden Teilbeträge entsprechend dem Baufortschritt und den Vereinbarungen im notariellen Kaufvertrag fällig. Dadurch folgt die Zahlung der schrittweisen Entstehung der Immobilie.
Dieser Beitrag gibt eine allgemeine Orientierung. Maßgeblich sind immer der konkrete notarielle Kaufvertrag sowie die individuelle Beratung durch Notar, finanzierende Bank oder rechtliche Fachpersonen.
Warum wird der Kaufpreis in Raten gezahlt?
Bei einem Bauträgerkauf entsteht die Immobilie häufig erst nach Abschluss des Kaufvertrags oder befindet sich noch im Bau. Die Kaufpreiszahlung wird deshalb an vertraglich bestimmte Voraussetzungen und Bauabschnitte geknüpft.
Die Makler- und Bauträgerverordnung, kurz MaBV, enthält hierfür Schutz- und Fälligkeitsvorgaben. Bevor der Bauträger Zahlungen entgegennehmen darf, müssen bestimmte rechtliche Voraussetzungen erfüllt sein. Der Notar informiert die Vertragsparteien über die für den jeweiligen Vertrag maßgeblichen Schritte.
Wo ist der Zahlungsplan geregelt?
Der konkrete Zahlungsplan steht im notariellen Kaufvertrag. Dort ist festgelegt, welche Teilbeträge zu welchen Voraussetzungen und Baufortschritten fällig werden. Die vertraglichen Regelungen können mehrere in der MaBV vorgesehene Bauabschnitte zu Raten zusammenfassen.
Käufer sollten den Zahlungsplan vor der Beurkundung vollständig lesen und offene Fragen rechtzeitig mit dem Notar und ihrer Bank klären. Besonders wichtig ist, dass die Finanzierung zur zeitlichen Abfolge der Raten passt.
Wann darf die erste Rate angefordert werden?
Eine Zahlungsanforderung setzt nicht allein voraus, dass Bauarbeiten begonnen haben. Vor der Entgegennahme von Kaufpreisraten müssen die im Vertrag und in der MaBV vorgesehenen rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sein. Dazu gehören je nach Vertrag unter anderem dessen Rechtswirksamkeit, notwendige Genehmigungen und die vertragsgemäße Sicherung des Eigentumsübertragungsanspruchs.
Welche Voraussetzungen im Einzelfall gelten und wann sie nachgewiesen sind, ergibt sich aus den Vertragsunterlagen und den Mitteilungen des Notars.
Wie laufen spätere Kaufpreisraten ab?
Weitere Raten knüpfen an die im Vertrag definierten Baufortschritte an. Sobald ein entsprechender Stand erreicht und die vertraglichen Bedingungen erfüllt sind, erhält der Käufer eine Zahlungsanforderung. Vor der Zahlung sollte geprüft werden, auf welchen Vertragspunkt und welchen Bauabschnitt sich die Anforderung bezieht.
Wer den Kauf finanziert, reicht die Unterlagen nach dem mit der Bank vereinbarten Verfahren ein. Bearbeitungswege und erforderliche Nachweise unterscheiden sich je nach Kreditinstitut. Eine frühzeitige Abstimmung verhindert, dass kurze Zahlungsfristen und interne Bankprozesse kollidieren.
Was sollten Käufer vor Vertragsabschluss klären?
- Ist der Zahlungsplan im Kaufvertrag verständlich dargestellt?
- Welche Voraussetzungen müssen vor der ersten Zahlung erfüllt sein?
- Welche Bauabschnitte sind zu einzelnen Raten zusammengefasst?
- Welche Fristen gelten nach einer Zahlungsanforderung?
- An wen können sich Käufer bei Rückfragen zu Vertrag, Baufortschritt oder Zahlung wenden?
Was passiert bei Sonderwünschen?
Sonderwünsche und zusätzliche Leistungen sollten vertraglich und finanziell klar von den regulären Kaufpreisraten abgegrenzt sein. Käufer sollten vor Beauftragung prüfen, welche Leistung vereinbart wird, wann sie zu bezahlen ist und ob sie von der Immobilienfinanzierung erfasst wird.
Weiterführend: Sonderwünsche beim Neubau
Welche Rolle übernimmt DOMINO Bau?
DOMINO begleitet Käufer während der Projektabwicklung als direkter Ansprechpartner. Zahlungsanforderungen, Baufortschritt und die nächsten organisatorischen Schritte sollen nachvollziehbar kommuniziert werden. Für die rechtliche Auslegung des Kaufvertrags bleibt der Notar die zuständige Ansprechperson; Finanzierungsfragen werden mit der jeweiligen Bank geklärt.
Fazit
Kaufpreisraten verbinden die Zahlung einer Neubauimmobilie mit vertraglich geregelten Voraussetzungen und dem Baufortschritt. Entscheidend sind ein verständlicher Zahlungsplan, eine passende Finanzierung und rechtzeitig geklärte Zuständigkeiten. Käufer sollten deshalb Vertrag, Bankablauf und Zahlungsfristen vor der Beurkundung gemeinsam betrachten.
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